A Lei do Inquilinato é de 1991, mas o capítulo das garantias continua entre os mais consultados nas imobiliárias. E com razão: uma garantia mal escolhida — ou mal escrita — pode valer pouco justamente na hora em que é preciso usá-la.
As quatro modalidades
O artigo 37 da lei lista as garantias que o locador pode exigir:
- Caução: em dinheiro, em bens ou em títulos. A caução em dinheiro tem limite de três aluguéis.
- Fiança: o tradicional fiador, que responde pela dívida do inquilino.
- Seguro de fiança locatícia: a seguradora garante o pagamento ao proprietário.
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: menos comum, usa aplicações financeiras como garantia.
Só uma por contrato
Este é o ponto que mais gera problema. A lei proíbe exigir mais de uma garantia na mesma locação, e a consequência é séria: a exigência em duplicidade é nula. Fiador e seguro fiança juntos, por exemplo, não funcionam.
E o título de capitalização?
Ele entra como uma forma de caução: o inquilino aplica o valor num título, que fica vinculado ao contrato. Por isso também não pode ser somado a outra garantia.
E o seguro incêndio?
Não é garantia locatícia. O Seguro Patrimonial / Incêndio protege o imóvel, não o pagamento do aluguel. Ele pode — e deve — estar presente junto com qualquer uma das quatro modalidades.
Escolhendo a garantia certa
A lei diz o que é permitido; o perfil do inquilino diz o que faz sentido. O fiador depende de terceiros e de ação judicial para ser executado. A caução em dinheiro pesa no bolso de quem está se mudando. Seguro fiança e título de capitalização resolvem a maior parte dos casos com menos atrito — e cada um serve a um tipo de inquilino.
Este guia é informativo e não substitui a orientação do jurídico da imobiliária.